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      旅游規劃設計

      中國溫泉度假區的空間布局規劃及理念

      發布日期:2015-11-04
      溫泉度假區的空間布局規劃及理念
      溫泉度假區

        所謂“特色溫泉景區”模式,就是以創造獨具特色的溫泉泡浴景區來贏得市場的模式。這是溫泉度假村開發最根本的模式,這類溫泉度假村規模不一定很大,但在一定程度上是在創造現代溫泉文化、締造溫泉行業標準、引領中國溫泉行業的整體發展。其關鍵是運用文化來包裝主題或凸顯自然山水特色并形成體驗型溫泉泡浴景區。我國旅游市場正在處于由觀光旅游向休閑度假旅游轉型的時期,作為休閑度假類旅游產品的最主要代表的溫泉旅游,急速升溫,逐步發展成為了一門新興產業,并成為國民經濟發展的一個新的增長點。
        在國外,許多具有溫泉和地熱資源的城市,都在利用湯浴文化,發展本地旅游;在國內,溫泉旅游最早出現在東部沿海經濟較發達的地區,如北京的小湯山溫泉、廣東清遠的河中泉、珠海的御溫泉,它們利用自然溫泉經營度假村,開展沐浴活動,以休閑度假、娛樂健身、保健康體為目的發展旅游,取得了一定的經濟效益。

        一、溫泉休閑綜合體發展模式
        隨著市場經濟的多元化,單一的“溫泉泡湯模式”已經顯現出效益的疲敝,不能適應國內日益發展的物質、文化及精神的需求,經濟效益低下下,主要有下面兩大原因。
        第一、從土地開發角度來看,溫泉旅游度假項目的開發需要大量資金投入,單一開發溫泉泡浴產品無法實現快速回報與土地開發價值的最大化,溫泉和地產的相結合已是必然選擇。溫泉文化在休閑旅游與現代休閑旅游產業的融合中漸放異彩,溫泉地產融合了游玩、商務、養生、運動等多種業態,溫泉地產或者直接溫泉入戶,或者以溫泉會所為配套,或以溫泉旅游為附屬,不僅給購房者帶來了全新的居住體驗,而且通過引入溫泉而使其房產價值得以極大提升。
        第二、從消費需求角度來看,富裕起來的人們對于溫泉的消費需求,已經不局限于“單一泡浴”的層面,而是要求能夠滿足其“保健療養、運動游樂、商務會議、休閑度假”等全方位、多層次、綜合性的休閑消費需求。
        因此,溫泉將從單一的泡湯向“以溫泉休閑為基礎、以會議度假酒店為重點、以休閑養生地產為核心”的“溫泉休閑綜合體”形式轉變,這是市場的必然選擇,“溫泉休閑綜合體”也一定是未來溫泉項目開發的大方向。從功能業態上看,“溫泉休閑綜合體”應該包括“溫泉休閑中心、會議度假酒店、餐飲娛樂商業街區、戶外運動項目和溫泉養生地產”五大核心功能板塊。

      溫泉度假區的空間布局規劃及理念
      海森設計的恒大溫泉城
       
        二、溫泉度假區的空間布局規劃
        1、帶狀布局模式
        主要是受環境與用地范圍的限制,這種布局模式下各功能區呈帶狀串聯布局。在這種模式下,應注意控制各功能區塊的大小,在功能區塊之間留有生態廊道(如河流、自然山林等),避免功能區塊相連,形成“攤大餅”的發展模式。
        2、核式布局模式
        這種布局模式主要針對于旅游吸引物較為集中且對其保護要求較高的溫泉度假區。這種布局模式下,將自然吸引物和服務功能組團分開,以兩者的其中一者為核心,與外圍的功能組團建立聯系通道,有單核、雙核、多核等多種布局模式。
        3、多組團布局模式
        這種布局模式主要適用于用地規模較大且資源豐富的溫泉度假區。這種度假區一般為綜合性多功能的度假區,各個功能組團相互獨立,擁有完整的設施配套,又通過一定的聯系通道相互聯系,共同構成一個完整的溫泉度假區。

      溫泉度假區的空間布局規劃及理念
      河北白鹿塬國際溫泉度假景區

        三、溫泉度假區項目開發規劃理念
        1、戰略定位
        溫泉度假區項目開發的核心實質,是圍繞溫泉資源的特性,處理好旅游(溫泉、酒店、休閑)和地產之間的關系。
        其一,以溫泉水療、會議酒店及特色休閑構成的旅游板塊,是帶動人氣、樹立形象和項目運營的基礎板塊,需要創新打造;
        其二,地產板塊是創造快速回報、獲取土地開發收益的核心板塊,屬重點開發;
        其三,溫泉本身具有突出的“養生與休閑”效應,是打造溫泉休閑、會議酒店、養生地產的引擎資源,特別能夠有效提升項目的附加值。
        因此,必須在旅游板塊和地產板塊的開發中融入溫泉功能,突出溫泉養生休閑價值,形成溫泉休閑中心、溫泉會議酒店、溫泉養生地產等產品,才能夠實現整體開發價值的最優化。

        2、功能定位
        養生產業:以溫泉泡浴為基礎,將養生、健身、醫療、康復、美容、護理、健康管理等一系列養生手段深度結合,形成溫泉養生中心,這是項目開發的根本基礎。
        會議產業:以溫泉水療為吸引,以會議度假酒店為載體,以會議接待為重點的溫泉模式,幾乎成為大多數溫泉度假村經營發展的重要帶動產品。
        房地產業:以養生地產和溫泉第二居所為概念,是溫泉度假地產項目的主流,與會議、經營相結合的產權式度假物業也是一個發展方向。
        休閑娛樂產業:以水游樂、垂釣、運動、健身為主體,也是重要的功能構成。

        3、產品定位
        作為第二居所的“住宅型物業”:以公寓或洋房為主,建議溫泉入戶,公共的溫泉中心只作為配套來使用,面積區間為80-100平米,可考慮做部分包括迷你溫泉湯屋(大約50-120平方米)。
        作為可返租的“度假型物業”:溫泉入戶,以聯排為主,此類產品總價格不高,但是休閑功能齊全,面積區間為250-300平米;適度開發部分兼具泡浴功能、會議功能、娛樂功能、廚房功能的溫泉別院,面向企業小型團體,一般在400-600平方米,可以容納10-20人;
        溫泉大宅:真正的高端溫泉度假物業,面向私營企業主、企業高級管理層等市場進行銷售,面積介于350-450平米。
        以溫泉為特色的休閑商業街:其實質是休閑商業地產,可自持,也可出售,以酒吧、餐飲、養生物品專賣店為核心業態。

        4、運營定位
        目前,國內溫泉度假區的運營有三種模式,如下:
        一是先做休閑平臺,再做休閑地產。休閑平臺主要指運動、養生、會議、文化休閑平臺,通過休閑平臺的打造,帶動休閑地產開發。
        二是先做項目品質,后做銷售面積。先注重項目品質,為的是創造品牌效應,在土地充分升值后做大銷售面積(追求合理容積率),更大程度的獲取增值回報。
        三是銷售型物業與經營型物業相結合的運營模式。除了公共溫泉中心、會所及酒店大堂等公建以外,包括酒店客房在內的休閑地產產品均可以產權式物業的手法先售后租,通過會議經營進行后期運營。
        
        溫泉旅游度假區正處于一個快速發展的階段,隨著市場經濟的發展,溫泉將從單一的泡湯向“以溫泉休閑為基礎、以會議度假酒店為重點、以休閑養生地產為核心”的“溫泉休閑綜合體”形式轉變。因此,溫泉旅游度假區應該根據不同的資源條件和區域背景走多樣化的發展模式,而營造高質量的環境、提供多樣化和高檔次的度假產品、同時塑造具持久吸引力的文化品牌是溫泉旅游度假區發展的根本。只有如此,才能實現溫泉旅游度假區持續的發展。(劉博)

      溫泉度假區的空間布局規劃及理念
      古兜溫泉綜合度假區

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