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      旅游規劃設計

      您訪問的頁面不存在 - 北京綠維創景規劃設計院

      發布日期:2017-06-20
             項目開發

      旅游項目對一個地區有很強的綜合性效益,可以帶動一個地區的經濟發展,也可以改變該地區的文化定位,對區域經濟、人文、自然環境都具有很深刻的影響。項目從無到有,牽涉到眾多方面利益,必須科學規劃,精心設計,嚴格監控施工質量,盡職盡責的做好項目的開發建設的管理工作。

      一、 開發分期

      旅游項目從投資興趣產生到項目建成交付使用,必須經歷一個完整的開發過程。這個過程由若干個環節組成,每環節相對獨立,卻不孤立存在,它們之間相互聯系,環環相扣。在整個工作流程中,各項工作必須遵守客觀規律的基礎上形成先后次序,不可人為逆轉或任意顛倒先后次序。

      根據旅游行業特點和項目開發建設的客觀實際情況,可以把旅游項目開發建設過程劃分為三階段五期。按時間分為開工準備、工程建設、開業運作三個階段;按具體的工作內容分為:投資決策與合同簽訂期、管理架構與運作策劃期、開工準備與政府審批期、資金運作與建設工程期、開業準備與運作期,五個工作期各自獨立,卻又相互起承,形成一個完整的工作流程。

      旅游開發的三階段五期:

      二、 投資決策 

      投資商對一項旅游資源或項目感興趣,到決定進行旅游投資,需要一個投資決策的過程,這一過程中,最重要的是對旅游資源的評價、及對旅游項目開發價值的評價。有關旅游投資評價,見附件《旅游項目投資評價綱要》。

      投資商在與旅游資源控制方簽訂合同前,要對的旅游資源進行投資評價。一般可以聘請旅游投資專家,通過初步的資源、市場、交通、環境、政策考察之后,提交一份《旅游項目投資預可行性研究報告》或《旅游項目投資價值評價報告》,以作為決策依據。

      三、 合同簽定

      目前統一的旅游法沒有出臺,旅游資源的管理權由各部委及地方政府控制,導致旅游項目開發面臨很大政策風險。地區差異和法規修改,將對旅游項目開發產生重要影響。

      旅游項目開發,一般都涉及到風景名勝區、自然保護區、重點文物保護單位、森林公園、地質公園、甚至世界自然與文化遺產。對于這些資源,都有完全不適應市場經濟發展要求的、非產業化的法律法規,對旅游投資商十分不利。旅游特許經營權是投資商必需合法控制的核心,其中包括門票收益權、項目開發與招商權、核心土地購買權等幾個方面。如何簽訂合同,并要求政府負責配套設施建設(特別是交通、水電等),是非常需要經驗和技術的。

      合同簽訂的同時,需劃定紅線,確定項目的開發用地和建設用地。

      四、 架構管理 #p#分頁標題#e#

      合同簽定后,應立即著手組建開發管理團隊,并建立開發運作的管理構架與管理制度。

      開發管理,應包括前期工作、建設管理、開業運營三方面。這三方面是完全不同的工作,不可能由同一批人全部順序完成。因此,應著眼于人力資源培養,設立前期工作部、工程管理部、景區管理部三個業務部門。他們的職能分別為:

      前期工作部:負責項目開工建設前的準備工作。主要工作內容:委托旅游投資顧問公司進行市場調研;委托旅游產品策劃機構進行產品策劃;委托規劃設計單位對工程項目進行規劃設計;編撰文件向政府相關部門報批、向社會招商等。

      工程管理部:以項目經理為首的工程管部,負責建設準備工作和工程施工期間的管理工作,保證工程按設計要求和合同要求完成。

      景區管理部:負責景區開業營銷策劃,辦理開業手續,落實景區運營必備的人、財、物,提高景區的經濟收益和社會影響力。


             產品運作策劃

       

      五、產品策劃及項目運作策劃

      項目開發的主要人員到崗,資金到位后,應及時啟動項目策劃工作。項目策劃不是旅游規劃。項目策劃包括旅游產品的策劃及項目開發運作的策劃,主要解決主題定位、市場定位、游憩方式設計、收入模式、營銷模式、運作模式、盈利估算、投資分期等等問題。必需聘請專業的旅游項目開發咨詢顧問公司,提供《旅游項目總體策劃報告》及《旅游項目開發運作計劃》。內容格式參見《廣西程陽八寨旅游總體開發策劃簡析》(第一期旅游研究)。

      為了與國債申請、政府資金申請、銀行融資、戰略投資人及子項目投資人招商引資等方面的工作全面配合,應編制《旅游項目建設可行性研究報告》。內容格式參見《寧夏沙湖大漠銀河項目策劃及可行性研究報告》(旅游投融資網www.ibxo.com)。

      六、 規劃、設計

      兵馬未動,糧草先行,規劃設計是建筑開工前的重要工作。項目策劃完成后,或與此同步進行,應該聘請專業機構,編制《旅游總體發展規劃》,或者直接編制控制性詳細規劃,可以包含部分需馬上動工的區域的修建性詳細規劃。旅游規劃不是簡單的建筑工程規劃它包括投資計劃、社會效益、環境保護等許多內容。讀者可參閱《北京市平谷縣旅游總體規劃》。

      國家對旅游規劃和建筑設計都實行資質認證制度。國家旅游局先后公布了甲、乙兩批44家旅游規劃設計單位(詳細名錄見國家旅游局網站)。規劃、設計的基本程序是:勘察-規劃-設計方案-初步設設計-施工圖設計。

      新建項目要先進行旅游規劃、確定規劃條件,到規劃主管部門辦理用地規劃許可證,方可委托專業機構進行旅游項目設計。小型項目常用規劃方案代替初步設計方案,初步設計方案要通過發改委與建委等相部門的聯合審批后,進行施工圖設計。施工圖設計方案要報送經建委審批,建委一般委托省級以上建筑規劃設計院進行審核,并提出修改意見。大型項目要組織工程、結構、力學等專家進行集體論證。施工圖是工程施工的依據,法律規定未經審批的施工圖不得使用。 #p#分頁標題#e#

             項目開發

       

       

      七、 政府審批事項辦理推進

      前期工作部的重要工作之一,就是通過政府的各項審批。其中,發改委立項,可行性研究報告審批,規劃評審,市級、省級、國家級重點扶持項目立項與申請,國債項目、農業項目、旅游項目等特殊扶持申請;規劃委批準;土地規劃審批;建設土地的招、拍、掛與征用;合同中政府承諾的落實;施工圖的審查;建設準備與報建批復等等,十分繁雜。

      在眾多的報批工作中項目立項和可行性研究報告批復最為關健。項目建議書是立項的重要文件,在內容和格式上有嚴格的要求。投資者持項目建議書及相關文件,到政府相關部門征求意見,爭取獲得發改委項目立項。對于一些綜合性大型項目的可行性研究審批。投資商一般委托專業機構編撰項目建議書、可研報告,因為專業機構在技術分析和協調各方面關系上具有明顯的優勢。

      八、 資金運作與招商引資

      現代社會,獨立完成綜合性旅游項目,即不經濟,也不現實。一個成功的企業,應該是一個善于借助任何項目,搭建融資平臺的企業。這個企業并不需要投入太大的資本金,而可以圈定最有價值的資源,通過優秀的策劃,引入其它投資人及銀行,而自己控制或委托專業機構實施有效開發,將自己的風險降到最低,控制最大的長期盈利。

      建設投資之前,應該確定合作伙伴,落實投資種子資金。一般而言,項目建設資金不能全部靠企業自有資金,應積極進行融資和招商引資,用少量種子資金起動項目,利用項目融入建設資金。

      信貸資金是建設資金最重要的籌措來源。根據投入前期資金與建設需要資金的缺口,應該積極進行銀行融資。

      在不失控制權的基礎上,投資商可根據對項目的安排,應該把項目主體設計為有限責任公司,并爭取引入戰略投資人,以擴大公司資本金。

      對于項目的附屬工程,如景區的接待設施和服務設施,應拿出一部分項目進行招商引資,引入相關的專業投資人,對索道、設施游樂、酒店等等子項目,進行合作或獨立投資。

      項目招商文本制作,可參閱《浮梁古城招商項目簡介》。融資具體操作思路,可參閱林峰博士的《旅游開發與融資運作》、《旅游開發招商引資模式設計》(中國旅游投融資網www.ibxo.com)。

      九、 建設準備與工程建設

      項目建設期主要由工程管理部負責。在施工開始前,項目開發建設單位必須組建項目法人,委任項目經理,落實建設資金,辦理征地拆遷工作,確定監理單位和施工單位,辦妥開工前一切手續。

      在工程施工期間,以項目經理為首和項目法人機構負責協調各方,監督、控制工程進度與質量,保證工程按設計要求和合同要求完成。#p#分頁標題#e#

      旅游項目中主要有基礎設施建設、景觀建設、接待設施建設、游樂項目建設四個方面。

      建設開工前,有很多準備工作,除前述的立項、規劃、設計、審圖、報建等工作外,還包括工程合同簽訂、材料準備等等很多工作;開工之后,有大量的工程質量控制、進度控制、財務控制、監理等等工作。

      項目工程結束后,項目法人要組織驗收工作??⒐を炇諛酥韭糜雾椖拷ㄔO階段結束,是全面考核建設成果、檢驗設計施工質量的重要步驟??⒐を炇找话阌身椖靠裳信鷱蛦挝粻款^組成驗收委員會(小組)進行驗收。規模大、復雜的綜合性旅游項目要進行初驗,或分階段進行,然后進行全項目驗收??⒐を炇胀ㄟ^后,項目正式投入使用。

      十、 開業運作

      項目完成工程建設,與開業運行,還有較大的差距;開業需要人財物齊備,并且還要有切實可行的營銷方案。開業工作由景區管理部負責,它應在工程竣工前,進行生產(營業)準備工作。工作內容是:籌集營運資金;招聘、培訓員工;采購生產物資,建立供貨渠道;制定營銷計劃;健全規章制度。

      景區管理部在竣工驗收結束后,持竣工驗收單(證書)等相關資料到旅游主管部門(旅游局)辦理旅游經營許可證??缈h市區景區(點)開業,報上一級旅游主管部門檢查審核。凡達不到景區(點)開業條件,未經旅游部門審核的,不得正式開放營業。取得旅游經營許可證后,旅游經營單位向工商部門辦理營執照,到稅務、物價及其它相關部門辦理開業手續。

      景區開業需全面配置大量的服務人員,包括導游(講解員),技術維護,環衛人員,保安,營銷人員等等,需建立完整的旅游標識系統、旅游衛生系統(廁所、垃圾箱、排污等)、旅游安全保障系統、游覽服務系統、游客接待服務系統等等 ,這許多屬于軟件建設,必需通過規則、流程、培訓等管理工作,才能到位運行。

      開業還有一個極為重要的方面,就是營銷。建立營銷隊伍是基礎,理清渠道、展開品牌推廣、開展活動促銷等等,以達到一炮打響的目標,是開業營銷的重點。讀者參閱《省、市、區縣的景點區域性旅游營銷策劃》。

      旅游景點在開業后的1-3個月進入正式運營階段。正式開業營運一年以上的旅游景區點,可以向當地旅游主管部門申請景區等級評定。


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